Isännöitsijän tukena moniammatillinen tiimi

Monessa taloyhtiössä valmistellaan ensi vuodeksi putkiremonttia tai muuta isoa korjaushanketta. Tähän aikaan syksystä on jo saatu päätökseen hankesuunnittelu, jota pidetään suorastaan projektin tärkeimpänä vaiheena.

– Isännöitsijän työstä korjaushankkeet haukkaavat ison osan, mutta IISOY:ssa hallinnollisen isännöitsijän ei tarvitse toimia yksin. Hän saa työparikseen aina teknisen isännöitsijän, kertoo isännöitsijä Kirsi Suonranta.

Kohta kymmenen vuotta isännöitsijänä toiminut Kirsi on osallistunut lukuisiin isoihin korjaushankkeisiin. Kokemustensa perusteella hän painottaa kaikkien hankkeeseen osallistuvien yhteistyötä.

– Olen saanut työskennellä sitoutuneiden hallitusten kanssa, ja hallitusten jäsenet ovat antaneet hankkeisiin omaa osaamistaan. Tästä on ollut merkittävää tukea hankkeen onnistumiselle.

Kirsi saa joulukuussa päätökseen ammatti-isännöitsijöiden syventävän ITS-koulutuksen (Isännöinnin koulutus ja tutkinto). Päättötyössään hän syventyi korjaushankkeen eri vaiheisiin isännöitsijän näkökulmasta. Työn pohjalta on tarkoitus tuottaa käsikirja IISOY:n isännöitsijöille.

– Vaikka jokainen remontti on omanlaisensa, sen eteneminen noudattaa aina määrättyä kaavaa. Isännöitsijä edustaa hankkeessa tilaajaa eli taloyhtiötä.

– Kun isännöitsijän tehtävät, vastuut ja velvollisuudet kirjoitetaan auki vaiheittain, voimme toimia yhtiön edunvalvojina laadukkaasti ja yhtenäisellä tavalla, hän sanoo.

Tekninen isännöitsijä kilpailuttaa

Hyvin hoidettu taloyhtiö seuraa korjaustarpeidensa kehittymistä. Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen on tuotava vuosittain yhtiökokouksen vahvistettavaksi taloyhtiön korjausohjelma, PTS.

– IISOY:n isännöimissä yhtiöissä PTS:t tehtiin jo ennen kuin velvoite tuli lakiin vuonna 2010, Kirsi huomauttaa.

Kun korjaustarve realisoituu, hallinnollinen isännöitsijä käynnistää korjaushankkeen suunnittelun hallituksen kanssa.

– Tekninen isännöitsijä kilpailuttaa hankesuunnitelman tekevän rakennuttajakonsultin. Teknisellä isännöinnillä on tietoa ja kokemusta hyvistä alan osaajista, joiden kanssa asiat sujuvat.

Hankesuunnittelussa määritellään korjaustarpeen laajuus, tekniset ratkaisut ja aikataulu sekä mahdollisten muiden korjausten teettäminen samaan aikaan. Samalla arvioidaan kustannukset ja selvitetään, miten hanke rahoitetaan.

Isännöitsijä selvittää rahoituksen

Yleensä hankesuunnittelija jatkaa korjaushankkeen projektinjohtajana. Suunnittelualoille nimetään vastuullinen arkkitehti-, rakenne-, LVI- ja sähkösuunnittelija. Tekninen isännöitsijä seuraa suunnittelun etenemistä hallituksen kanssa.

Rakennussuunnitelmat esitellään osakkaille, minkä jälkeen urakka kilpailutetaan. Hallituksen pitämissä urakkaneuvotteluissa syntyy käsitys, kenen urakoitsijan kanssa jatketaan.

– Isännöitsijän on selvitettävä ajoissa jo suunnitteluvaiheen aikana, myöntävätkö pankit taloyhtiölle lainaa. Ollaan pahasti myöhässä, jos lainaa kysytään vasta kun urakkatarjoukset ovat pöydällä.

– Kun urakoitsija varmistuu, isännöitsijällä on hyvä olla valmiina rahoitussuunnitelma, jonka hän tehnyt yhdessä hallituksen kanssa. Hän on voinut pyytää pankeilta jo tarjouksiakin.

Rakentamisvaiheessa isännöitsijä seuraa kustannuksia ja nostaa lainaa maksutarpeiden mukaan. Hän seuraa myös urakkalaskutusta ja antaa hallitukselle väliaikatietoa kustannusten kehittymisestä.

Tekninen isännöitsijä seuraa urakan edistymistä ja osallistuu työmaakokouksiin. Tarvittaessa mukana on myös hallinnollinen isännöitsijä. Jompikumpi on kuitenkin aina läsnä.

Lopussa katselmoidaan ja lasketaan

Korjauksen valmistuttua pidetään hankkeen osapuolten kesken taloudellinen loppuselvitys, jossa tarkastetaan taloyhtiön ja urakoitsijan välisten maksujen lopullinen tilanne sekä käydään läpi mahdollinen lisälaskutus ja hyvitykset.

IISOY:n kirjanpitäjät ovat hankkeen ajan maksaneet taloyhtiön saamat laskut ja maksut ajallaan ja huolehtivat myös taloudellisen loppuselvityksen käytännön toimista. He tekevät osakkaille lisäksi lainaosuuslaskelmat.

– Hankkeen lopussa on aina paljon selvitettävää. Osakkaiden kokemuksia lopputuloksesta kysytään ja sitä arvioidaan urakoitsijoiden kanssa.

– Vuoden, kahden kuluttua järjestetään vielä määräaikaistarkastukset. Osakkaat ottavat yhteyttä tarkastusten välissä omissa havainnoissaan, ja näistä isännöitsijä on yhteydessä valvojaan ja urakoitsijaan, Kirsi kertoo.